공동주택이 주거 형태의 80%를 차지하는 고양시에서는 공동주택 관련 민원이 연일 폭주했다. 공동주택 관리에 대한 불신으로 주민 갈등이 많았던 것. 이에 고양시는 고양지역건축사회와 협약을 맺고 전문가인 건축사들의 재능 기부를 통해 공동주택을 전문적으로 관리함으로써 주민들의 불신을 잠재우고 투명하고 전문적인 공동주택 관리를 실현하고 있다.
아파트 주민들의 끝없는 민원 전화
“거기 주택과죠? 여기 ○○아파트인데요. 아파트 관리비 사용이 투명하지 않은 것 같아요. 어디에 신고해야 하나요?”
“관리사무소를 못 믿겠어요. 입주자대표회의도 못 믿겠고요. 무슨 아파트 페인트 칠 공사비가 그렇게 많이 나오나요? 다른 아파트는 그렇지 않던데, 조사해볼 방법 없나요?”
이렇게 고양시 주택과로 걸려오는 민원 전화는 하루에도 수 십 건, 일 년이면 무려 수천 건에 이른다. 그러다 보니 걸려오는 민원을 받는 것만 해도 벅차고, 민원 업무를 처리하다 보면 본 업무에 손도 대지 못할 지경이다. 특히 가장 많은 비중을 차지하는 것이 공동주택(아파트)과 관련된 민원이다. 고양시 인구 103만 명의 80%에 해당하는 80만 명이 아파트에 거주하고 있으니 당연한 일이다. 그런데 이렇게 많은 공동주택은 얼마나 잘 관리되고 있을까? 고양시 주택과 이상원 주무관은 이렇게 설명한다.
“안타깝게도 우리나라의 공동주택 정책은 대부분 건설과 분양에 치우쳐서 관리 및 유지·보수에 대해서는 큰 관심이 없는 실정입니다. 대부분 관리사무소나 입주자대표회의를 통해 공동주택을 관리하다 보니 전문성도 떨어지고 주민들의 불신도 만만치 않습니다.”
공동주택 관리가 부실한 것은 무슨 이유 때문일까? 아파트와 관련된 비리는 입주민의 무관심을 틈타 부정한 이권을 노린 소수의 사람들에 의해 주로 발생하고 있다. 한편 현행 법령의 한계로 지자체의 감독 기능이 약화되어 있는 탓도 있다. 더 나아가 법을 위반해도 처벌 수위가 낮은 것도 문제다. 또한 입주민의 주인의식이 결여되어 있다 보니 관리업체 및 입주자대표회의에서 부당한 업무 추진에 대해 제동을 걸 수 없다는 것도 공동주택 관리 부실을 낳는 주요 요인이다.
공동주택마다 적게는 수 억, 많게는 수십 억에 이르는 공사를 하곤 하는데, 비리가 많은 만큼 관리주체나 용역회사 등을 믿지 못해서 공사가 끝나면 관리주체와 입주민들 사이에 엄청난 갈등이 생기곤 하는 것이다.
건축사 멘토링으로 아파트 관리를!
공동주택 주민들의 민원이 폭주하는 데도 지자체에서 공동주택 관리를 감독할 수 있는 권한이 없다는 데 고양시의 고민이 있었다.「주택법」에 의하면 2016년 8월까지 입주가 마무리 된 공동주택의 관리·감독을 지자체에서 할 수 없기 때문이다. 이런 현실 속에서 어떻게 하면 공동주택 주민 갈등을 원만하게 해결하고 예방할 수 있을까를 고민하던 고양시는 한 가지 방안을 생각해 냈다. 바로 직접 관리·감독을 할 수 없다면 믿을 만한 제3자의 도움을 받는 것이었다. 고양시는 ‘고양지역건축사회’에 도움을 요청했다.
“고양시 공동주택 관리에 있어 멘토링을 해줄 건축사들을 연결해 주실 수 있습니까? 주민 갈등을 해결하기 위해 전문적이고 중립적인 멘토링이 필요합니다. 무상 감리와 자문을 비롯해서 각종 공사, 용역 비리 사전 차단 등의 역할을 부탁드립니다.”
고양지역건축사회가 고양시의 제안을 받아들이면서 새로운 공동주택 관리의 장이 열렸다. 고양시는 공동주택을 위해 봉사하는 건축사들을 ‘멘토건축사’로 칭하고, 2014년 1월 9일에 ‘고양시 공동주택 멘토건축사 운영계획’을 수립했다. 그리고 1월 27일에는 고양지역건축사회와 MOU를 체결함으로써 80명의 건축사들이 멘토건축사로 활동하게 되었다.
멘토건축사는 아파트 관리에 대한 상시 자문과 건축, 토목, 설비, 조경 등에 대한 표준공사비 산정 컨설팅을 비롯해서 공동주택 단지 내 커뮤니티 활성화를 위한 플래너 역할까지 수행한다. 멘토건축사 운영에 있어 또 하나의 장점이 있다면 경비가 소요되지 않는다는 점이다. 전적으로 재능기부를 통해 활동하기 때문이다. 재능 기부 멘토건축사로 활동하는 한 건축사는 이렇게 말한다.
“저희는 올해 7월 공동주택 공사현장 67개소에 대한 시공 상태 등을 점검했습니다. 공동주택 보조금을 지원받아 공사하고 있는 단지들이죠. 주요 점검사항으로는 우기철 대비 안전관리, 공사 전·중·후 시공 및 관리방법, 하자발생 예방과 공사이행 과정 분쟁 등 민원발생 사전대비 등이었어요. 현장에 나가니 시민들께서 많은 질문을 하시더라고요. 하나하나 대답해 드렸더니 속이 후련하다면서 아주 좋아하셨습니다.”
이처럼 공동주택 단지에서 장기수선계획이나 기타 수선계획에 의한 공사용역을 발주할 때 고양시청에 신청하면, 고양지역건축사회가 전문가인 건축사를 파견하여 자문위원으로 활동하게 된다. 멘토건축사는 현장을 방문하여 관리사무소 측이나 입주자 대표들과 만나 공동주택 유지·보수에 대한 지도나 자문을 실시하고, 공사나 수선 등의 공사계약의 타당성을 분석해 줌으로써 주민들의 불신을 완화시키는 한편 갈등 해결의 중재자 역할을 하고 있다.
쌓여가는 신뢰 줄어드는 갈등!
불신과 오해, 그리고 무관심으로 악순환 되던 공동주택 주민 갈등이 줄어들고 있다. 멘토건축사 운영으로 2014년 1,229건에 이르던 분쟁민원은 2015년 약 8.5% 감소했으며 시민 만족도도 3.5% 향상되었다. 2014, 2015년 연속 경기도 공동주택 모범관리단지로 선정되기도 하였다. 공동주택에 있어서 가장 큰 문제였던 주민들의 불신이 멘토건축사의 도움으로 크게 해소되고 있는 것이다. 그러나 무엇보다도 중요한 것은 멘토건축사 제도가 운영되는 것만으로도 아파트 관리의 의사결정 과정이 투명해지고 있다는 것이다. 시에서는 이렇게 설명한다.
“공동주택 관리자들이 멘토건축사 제도가 운영되는 것을 잘 알고 있어요. 고양지역건축사회와 협약식을 체결한 후 2014년 2월에 공동주택 입주자 대표 450명을 대상으로 멘토건축사 운영방식을 안내하고 홍보행사를 개최했거든요. 그래서 이제는 과잉계약을 하는 일들이 현저히 줄었어요.”
멘토건축사의 도움을 받은 한 공동주택 주민은 이렇게 말한다.
“저희 단지는 얼마 전에 대대적으로 새시(sash) 공사를 했는데요. 예전 같으면 잡음이 생겼겠지만 멘토건축사께서 오셔서 공사용역에 대한 적정성 검토, 자문을 해주시니까 믿을 수 있었어요. 주민들도 안심하는 것 같아요.”
고양시는 멘토건축사 운영을 통해 공동주택 관리에 대한 주민들의 불신을 해소함으로써 갈등을 예방·해결하는 한편, 공동주택 관리의 전문성까지 확보하게 되었다. 재능기부 멘토건축사들이 고양시 공동주택 관리의 멘토가 되어 줌으로써, 갈등은 줄이고 신뢰는 아파트만큼 높이 쌓아가고 있는 것이다.
